Menghitung Luas Bangunan yang Sebenarnya

Eeh, emang ada ya luas bangunan yang palsu? Maksudnya bukan palsu, tapi luas bangunan berdasarkan dengan ketentuan perhitungan luas bangunan yang sesuai dengan peraturan daerah kita masing-masing.

Lantas, pernahkah anda ditanya seseorang tentang luas bangunan rumah anda? Mungkin anda jawab saja sekian meter persegi atau anda tidak tahu dan bingung. Nah, bagi anda yang tidak mengerti termasuk juga yang tidak mau ambil pusing, lebih suka menyerahkan perhitungan luas bangunan kepada  orang lain yang dianggapnya ahli.

Masalahnya bukan sampai hanya disitu kemudian selesai. Yakinkah anda luas bangunan atau rumah yang mereka hitung itu benar? Kalau kurang atau lebih itu ada konsenkuensinya. Apalagi hal ini akan berkaitan dengan kepentingan kita, seperti pengurusan Izin Mendirikan Bangunan (IMB) atau saat membayar PBB ( Pajak Bumi dan Bangunan), yang ujung-ujungnya berkaitan dengan nilai rupiah.

Sebagai pengetahuan dasar bagi anda yang kurang mengerti tentang luas bangunan/rumah yang sebenarnya, ada beberapa hal yang perlu diketahui:

A. Batas Fisik

Sebidang tanah selain memiliki batas-batas daerah yang boleh dan tidak boleh dibangun (garis sepadan bangunan/GSB), juga mempunyai ketentuan lain dari keberadaandari lokasi tanah tersebut. Apakah letaknya ditengah kota, pinggir kota, pedesaan, disekitar jalan protokol dan sebagainya. Semua telah ditentukan harus mempunyai perbandingan luas bangunan dan halaman yang berbeda-beda, sesuai dengan peraturan daerah setempat.

Kalau kita mengenal ketentuan KDB (Koefisien Dasar Bangunan) misalnya 70%, apa artinya ini, sebetulnya anda hanya boleh/diizinkan membangun gedung atau rumah seluas kurang lebih 70% dari luas seluruh lahan yang anda miliki. Sisanya yang 30%, berupa halaman terbuka, gunanya untuk daerah hijau atau resapan air ataupun untuk sarana dan prasarana lainnya. Itu kalau bangunannya tidak bertingkat. Jadi tidak benar kita seenaknya membangun seluruh bagian tanah kita setelah dikurangi batas GSB, kita harus memenuhi ketentuan lainya, yakni KDB yang diizinkan didaerah kita.

B. Ketentuan Bangunan

Rumah atau bangunan memiliki batas-batas fisik yang mudah dikenali sebagai batas luar. Namun perlu dipahami bahwa semua bagian ruangan yang mempunyai pengerasan lantai itu tidak sama perhitungan luasnya. Misalnya, luas sebuah kamar tidur dengan ukuran 4.00 m x 5.00 m tidak dihitung sama dengan sebuah teras dengan ukuran yang sama. Walaupun secara matematis keduanya mempunyai area seluas 20.00 m2.

Demikian juga bila kita mempunyai ruang-ruang lain sejenis teras tadi, seperti balkon, selasar ataupun mesanin.

Kota-kota besar di Indonesia seperti Jakarta, Surabaya, Medan dan lainnya telah memiliki ketentuan tentang cara menghitung luas bangunan yang sebenarnya.

Ada beberapa hal mungkin perlu diketahui oleh calon atau pemilik bangunan adalah sebagai berikut:

1. Dalam menghitung luas lantai suatu ruangan, perhitungan dilakukan sampai batas fisik terluar. Bila ada ruangan yang berhimpitan satu sama lainnya, perhitungannya dihitung dari as ke as dinding sampai dinding berikutnya. (gambar 1. Denah). 





2. Ruang tertutup atap yang dindingnya lebih tinggi dari 1.20 m dari atas lantai, dihitung penuh (100%). Misalnya ruangan tersebut berukuran 4.00 m x 5.00 m, makan luasnya 20.00 m2.
3. Bila dinding pembatas tadi tingginya kurang dari 1.20 m, maka luas ruangan tadi hanya dihitung 50% saja. Semua itu diperkenankan selama tidak melebihi kurang lebih 10% KDB yang ditentukan untuk daerah itu.
4. Overstek, seperti balkon dengan dinding pagar tidak tinggi dan lebar menjorok keluarnya tidak lebih dari 1.2 m, luasnya tidak diperhitungkan (lihat gambar 2)
5. Sebuah ruangan dengan dinding yang tingginya melebihi 1.20m tetapi tidak beratap luasnya hanya dihitung 50% saja. Hal ini berlaku tidah melebihi kurang lebih 10% dari KDB yang diizinkan. Adaikata melebihi dari ketentuan tadi, maka luasnya dihitung penuh (100%).
6. Teras-teras yang tidak beratap, termasuk juga yang terlindung overstek lebih dari 1.00 m dan tidak berdinding batas lebih dari 1.20 m tingginya, luasnya tidak diperhitungkan.
7. Teras beratap dengan sebagian  dindingnya memiliki ketinggian  lebih dari 1.20 m, luasnya diperhitungkan 60%. (gambar 3. Teras)
8. Ramp tanjkan buatan untuk kereta beroda dan tangga terbuka, ruangannya hanya dihitung 50% selama tidak melebihi kuranglebih 10% dari KDB yang diizinkan.
9. Ruang bawah tanah (basement) luas lantainya dihitung penuh.
10. Mesanin yang luas lantainya melebihi 50% luas lantai dibawahnya dihitung sebagai lantai penuh.
11. Penggunaan Lantai atap Beton untuk ruang prasarana yang melebihi 50% luas lantai di bawahnya, diperhitungkan sebagaimana lantai tambahan.

Begitulah, dengan cara memahami luas lantai bangunan seperti diatas, pasti akan banyak manfaatkan yang kita dapatkan. Minimal bagi anda yang baru akan membangun rumah  atau menambah ruang-ruang perluasan. Anda tidak akan ragu lagi menawar harga bangunan yang diajukan oleh pihak pemborong dengan harga permeterperseginya.

Demikianlah pula dengan hal-hal lain yang harganya dikaitkan dengan luas bangunan. Karena luas rumah anda sebenarnya adalah yang diperhitungkan dengan ketentuan tadi, bukan luas apa yang terlihat mata.

Referensi : 1. Pedoman Perencanaan Tata Bangunan Dinas Tata Kota DKI Jakarta.
                    2. Perda DKI Jakarta, nomor 7 tahun 2010, tentang Bangunan Gedung.